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  • AutorenbildLoris Stoffers

Bauzinsen - was passieren wird!

Die Frage was passieren wird ist vielleicht durchaus angebracht, allerdings im Gegenteil zur einfachen Frage genauso schwer zu beantworten wie einfach zu fragen.

Die Bauzinsen nähern sich erneut dem bisherigen Jahreshoch von drei Prozent. Im Gegensatz zu den Vorjahren, in welchen die meisten Bauherren und Kaufinteressenten noch mit ein bis zwei Prozent Bauzinsen finanzieren konnten sieht es dieses Jahr bereits anders aus. Viele Bauherren sind mit erhöhten Zinsen konfrontiert und viele Experten, Bankiers und Privatpersonen gehen weiter von steigenden Zinsen aus. Ein besonders wichtiger Indikator sind die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen. Diese bestimmen maßgeblich die Renditen für Pfandbriefe, welche wiederum von Banken für die Refinanzierung von Immobilienkrediten genutzt werden. Die Frage, wohin die Reise mit den Bauzinsen geht, ob der Traum vom Eigenheim noch realisierbar ist und ob sich Privatanlagen in Immobilien bei steigenden Zinsen noch lohnen, stellen sich viele. In diesem Artikel möchte ich versuchen zu erläutern, wie sich die aktuellen Zinsen ergeben und welche Entwicklung möglicherweise zu erwarten ist.


EZB Europäische Zentralbank

Um Bauzinsen und andere Kreditzinsen von Banken im Grundsatz zu verstehen und auch die Entwicklung jener zu verstehen oder überhaupt eine Prognose stellen zu können bedarf es auch einen Blick auf die Entwicklung des sogenannten Leitzinses. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmt indirekt, wie hoch, beziehungsweise niedrig die Zinsen für Sparer und Kreditnehmer in der Eurozone ausfallen. Klassischerweise bezeichnet das Wort den sogenannten Refinanzierungszinssatz der EZB. Dieser bestimmt den Zinssatz zu welchem sich die Geschäftsbanken, also Sparkassen und private Kreditinstitute wie die Commerzbank AG, Geld bei der Europäischen Zentralbank leihen können. Sollte die EZB nun diesen Zinssatz anheben, so sind die Finanzierungen der Banken bei der Zentralbank teurer und diese Teuerung müssen die Banken an ihre Kunden, also die Kreditnehmer weitergeben. Gleiches gilt evident im Falle von niedrigen Leitzinsen, in diesem Fall senken die meisten Banken auch den Zinssatz für ihre Kunden. Die Banken bedenken selbstverständlich auch die von Ihnen erwartete Entwicklung in den nächsten Jahren, so dass sollten Banken erwarten, dass der Refinanzierungszinssatz in den nächsten Jahren steigt oder zumindest höher liegt, auch höhere Zinssätze bei längeren Zinsbindungen verlangt werden. Der Leitzins der EZB lag in den letzten Jahren null Prozent, im Juli wurde dieser auf 0,5 Prozent angehoben. Am 08.09.2022 entschied die Europäische Zentralbank nun, dass der Leitzins mit der größten je dagewesene Erhöhung um 0,75 Prozent auf 1,25 Prozent angehoben werden soll.


Neben dem Leitzins fürs Kreditgeschäft gibt es den ebenfalls wichtigen "Einlagezins". Seine Höhe bestimmt, wie viel Prozent Zinsen die Geschäftsbanken für Geld bekommen, das sie bei der Zentralbank parken. Auch diesen Prozentsatz reichen die Banken an ihre Privat- und Geschäftskunden weiter, und zwar in Form von Sparzinsen. In den letzten Jahren war der Einlagezins negativ, was vor allem für fehlende Zinsen auf Festgeldkonten und Anleihen verantwortlich war, gleichermaßen war diese Entwicklung auch für die bekannten und medial populären Negativzinsen verantwortlich. Diese Faktoren beeinflussen maßgeblich die aktuellen Bauzinsen und ebenso alle weiteren Kreditzinsen im Bereich von Finanzierungsgeschäften.


 

Der Zinstrend bei Bauzinsen zeigt nach oben und eine weitere Entwicklung nach oben wird erwartet. Ende August lag der durchschnittliche Effektivzins für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung bei knapp zweieinhalb Prozent. Mit 20 Jahren Zinsbindung waren es bereits über drei Prozent. Wenn man diese Entwicklung mit den Zinssätzen der letzten 30 Jahre vergleicht, scheint ein dreiprozentiger Bauzinssatz durchaus noch günstig, beziehungsweise vergleichbar günstig, allerdings ist eine Erhöhung der Zinsen von knapp 2 Prozent innerhalb weniger Monate für viele Käufer und Investoren durchaus kein Grund zur Freude. So teure Bauzinsen waren schließlich das letzte Mal vor knapp zehn Jahren fällig. Schon eine geringe Veränderung hinter dem Komma im Falle von Bauzinsen können viele tausende Euro Mehrbelastung ergeben.


Folgend soll mal ein Beispiel für die Teuerung von Immobilienkrediten aufgestellt werden, welches zumindest die Teuerung verdeutlicht. Im folgenden Beispiel finanzieren wir also mal ein Objekt mit Kaufpreis von 500.000,00€ auf 20 Jahre Zinsbindung. Dazu legen wir zwei verschiedene Zinssätze zu Grunde, zum einen 1,30%, zum anderen einen aktuelleren Zinssatz von 3,26%.


500.000,00€ x 0,013 = 6.500,00€

500.000,00€ x 0,0326 = 18.100,00€


Dies ergibt nur für die Zinszahlungen ohne jegliche Tilgung eine Mehrbelastung von 11.600,00€ im ersten Jahr. Sofern man dies nun einmal auf die monatlichen Kosten herunterrechnet, so sind im ersten Jahr folgende monatliche Zinszahlungen zu leisten:


Bei 1,30% Zinsen: 541,66€

Bei 3,26% Zinsen: 1.508,33€


Der Unterschied ist somit deutlich. Ein Kaufpreis von 500.000,00€ mag hoch angesetzt sein, allerdings ist ein solcher Kaufpreis durchaus üblich in der aktuellen Zeit. Wir sprechen hier also von einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 150m2, welches in den 2000er Jahren gebaut wurde. Man könnte auch von dem typischen Familientraum sprechen, welcher durch die steigenden Zinsen in noch weitere Entfernung gerückt wurde.

Fraglich ist nun allerdings die Zukunftsorientierung. Um die Zukunft zumindest etwas in den Blick nehmen zu können, bedarf es zwei Herangehensweisen. Zum einen den Blick in die Vergangenheit, zum anderen einen Blick auf die Zinsen von Anleihen, Sparerverträgen und Festgeldkonten, somit also auf die gesamtwirtschaftliche Situation von Banken und Sparkassen.


Wenn wir unseren Blick also zunächst auf die Zinsentwicklungen von Geldanlagen richten, so hat man in den letzten Jahren eigentlich keine Zinsen erhalten. Die meisten, dazu gehören auch unsere Kautionskonten, sowie Festgeldkonten wurden mit maximal 0,01% verzinst. Dies lag lediglich daran, dass die Banken verpflichtet sind einen Zins auf diese Anlageobjekte zu geben, so dass der möglichst niedrige Zins ausgegeben wird. Mittlerweile geben einige Kreditinstitute wieder niedrige Zinsen auf gewisse Anlagen, gleichzeitig werden wieder steigenden Zinsen bei Bausparverträgen und Festgeldkonten erwartet. Als Sparer bei einer Sparkasse oder Volksbank kann man teilweise schon wieder mit bis zu 0,5% Zinsen rechnen. Die zehnjährige Bundesanleihe der Bundesrepublik Deutschland gibt auch wieder höhere Zinsen als in den letzten Jahren ab, was gleichermaßen an dem gestiegenen Einlagezins liegt. Die Bundesanleihe ist wie bereits erwähnt ein nicht uninteressanter Indikator für die Entwicklung von Finanzierungszinsen.


Folglich steigen auch wieder die Bauzinsen, denn wenn die Banken den Kunden wieder mehr Geld für eingelegtes Geld bezahlen, so müssen die Kunden auch wieder mehr Geld für geliehenes Geld bezahlen. Es ist zu erwarten, dass die Zinsen für Festgeldgeschäfte und auch für Anleihen wieder steigen werden, beziehungsweise zumindest den negativen und neutralen Bereich verlassen. Die daraus resultierende Folge sind steigende Bauzinsen.

Wohin die Reise nun allerdings konkret geht, ist fraglich. Wie viel Prozent Zinsen Sie als Bauherr im Jahr 2023 oder auch im Jahr 2024 zahlen werden müssen bleibt demnach abzuwarten, allerdings ist eins gewiss, weniger als zwei Prozent werden es wohl nicht werden, eher mehr als drei. Eine genaue Prognose zu stellen ist hierbei nicht nur schwierig, sondern auch unseriös. Was allerdings auf jeden Fall noch erwähnt werden sollte, sind folgende zwei Tipp:


1. Sollten Sie bereits ein oder mehrere Objekte besitzen und diese vor über zehn Jahren finanziert haben, so könnte es sich je nach ihrem aktuellen Zinssatz durchaus lohnen noch einem eine Anschlussfinanzierung mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater durchzusprechen. Dadurch würden Sie sich gegebenenfalls die aktuell noch etwas niedrigeren Zinsen als erwartet sichern können. Die Zinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ist dabei egal, da Sie nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB haben.


 

2. Sollten Sie aktuell planen ein Objekt zu erwerben, dabei sei es zunächst im groben erst einmal gleich, ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung als Kapitalanlage, so sollten Sie bei der Finanzierung nach Möglichkeit einen möglichst lange Zinsbindung wählen. Das würde dafür sorgen, dass Sie nicht in 5 Jahren mit höheren Zinsen konfrontiert sind. Dies schafft nicht nur Planungssicherheit, sondern auch unter den aktuellen Umständen günstige Konditionen auf längerer Sicht.


 

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